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“国五条”多地细则出台 淮安有望执行苏版细则

2013年04月03日08:08淮安新闻网[微博]
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3月31日,包括南京在内的“国五条”地方细则密集出台,“南京细则”成为省内率先落地的地方细则。这不禁令人产生了一个疑问:宁版“国五条”细则为何早于苏版“国五条”细则出台?苏版“国五条”细则究竟要待到何时才公布?

4月1日下午,从市地税部门了解到,淮安尚未接到“苏版细则”的具体通知,当天二手房过户仍按照现有政策执行。与以往不同的是,当天在市审批大厅等待过户的市民明显减少,甚至显得有点冷清。但来自地税部门反馈的信息是,“总体差不多,只是有的人拿了号不在那边等了”,当天预计成功过户近300户。

此外,记者统计梳理发现,截至昨晚六点,共有22个省市公布了“国五条”实施细则,除四大直辖市和广东省、广州市以外,其他16个省市均未提及“20%个税”。

1、“留也政策,卖也政策”

“改个名字,就要花万把块钱。”昨天上午在市行政审批中心大厅三楼,张奶奶拿着房产证告诉记者,要过户的房产位于天山华庭,目前属于附小学区房,该房产是他们老两口和儿子的共有房产,儿子结婚育子后,为解决孙子的上学问题,希望在苏版“国五条”细则出台前,将房产过户到儿子和儿媳名下,而这一简单的更名“就要花万把块钱”。

如果说张奶奶过户房产主因在于学区问题,那么徐女士的情况则完全归因于“国五条”细则。徐女士共有两套房产,一套位于华城小区,另一套是2000年她花了4万元在乐园小区买的约63平米的房产,这套房产上周五才卖出,成交价为57.2万元,评估价(最低计税价格)约35万元。徐女士介绍说,乐园小区属于开明中学和人民小学学区,房子上周“挂出”后,两三天便与买家达成了成交意向,均价约9000元,“主要是急着出手,不然一万块钱也能卖到。”

“留也政策,卖也政策”。在徐女士看来,两三年前市里划了学区,乐园小区划进了开明中学学区,房价快速涨起,“像东大街,类似的房子也就在五六千元,而这边已经涨到万元左右”。她认为,这都是政策的缘故。现在政策又变了,所以得赶紧把房子卖了。之所以留下华城小区,也是因为那套房子受益于政策更值钱。

2、南京等地细则被指“诚意不够”

京沪津等地,尤其是南京“国五条”的落地,让人们的神经更加紧张起来。但是“南京细则”除了规定“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”的控制目标外,再无其他,甚至连“国五条”所涉及的“20%个税”也未提及。难怪有网友吐糟:通知正文仅132字“相当于一条微博”。

除了“南京细则”,比较已公布的地方细则,记者发现,四大直辖市对“20%个税”均有所提及,但是多采用“对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息,能核实房屋原值的,应依法严格按照转让住房所得的20%计征”这一说法。这表明,“20%个税”并非是“一刀切” 的。

此外,公布细则的省会和副省级城市,对“20%个税”更显模糊,多数不曾提及,只要求“新建商品房价格增幅低于居民收入增幅”,比如南京、合肥、济南等。业内认为,这更像是落实今年两会前国务院要求地方政府关于对今年房价的控制目标,而非对“20%个税”的全文贯彻。此外,“房价增幅低于居民收入增幅”这一控制目标,也显得“诚意不够”,这是因为房价在大城市动辄上百万甚至几百万,这种房价与收入的基数的绝对差距,在相对低增长的情况下,可能让买不起房的人还是买不起房。而对于中小城市,“居民收入增幅”往往会高于大城市,多在10%以上,如果按照“房价增幅低于居民收入增幅”的要求,房价上涨的控制门槛存在理论放宽。

新华社也分析指出,尽管许多地方将房价涨幅控制在居民收入实际涨幅之内,但是因为许多地方房价本就高企,即使涨幅不大,居民买房仍会很难。所以房价控制目标,更应该考虑的是房价收入比,让真正有自住需求的居民买得起。

3、“南京细则”会否是苏版微缩版?

“南京细则”的出台,坊间议论最多的是,其为何快于省“国五条”细则,那么省“国五条”细则又会什么时候公布?

市地税部门有关负责人猜测,“南京细则”的率先出台可能还是来自于压力。梳理出台的省市可以发现,这些城市均是国家重点监控的“全国房价70个大中城市”,级别低的也是副省级城市。那么淮安是否会自行制定实施细则?该人士认为,淮安肯定“只能严格贯彻落实省细则”,这意味着淮安不会再对苏版“国五条”细则细化。由此可见,苏版“国五条”细则是何模样、何时出台对淮安才具有切实的实际意义。

“估计就这一两天吧。”该人士猜测,根据要求是三月底前后,现在已进入4月份,且不少城市已经出台,所以估计也差不多(得出台)了,截至记者发稿前,淮安尚未接到实施苏版“国五条”的具体通知。

那么“南京细则”是否是省细则的“影子细则”呢?该人士指出,南京细则与多数其他省会的细则差不多,只有房价控制目标,未提及征收20%个税。记者统计梳理也发现,截至昨晚六点公布细则的22个城市中,除四大直辖市和广东省、广州市以外,其他16个省市均未提及“20%个税”。

经过比较还可发现,北上津渝广是目前公布细则的唯一五个省级单位,其他均为省会或副省级地级市。其中“严格按个人转让住房所得的20%征收所得税” 在上述五省市均得到了体现,但松紧不一,以北京最严,而“20%个税”在地级市细则中却未得到明显体现。这也表明,苏版“国五条”细则很可能也有“严格按个人转让住房所得的20%征收所得税”这一条款。此外,提及“20%个税”的省市,对“国五条”中二套房提高首付比例的条款,有的提及,有的未提及。

4、北京“问答”带来新亮点

“这个操作难度太大了。”上述地税部门负责人介绍说,20%差额个税的难度就在于房产原价的认定和现价的“个人所得”。比如说房改房、福利分房以及自建房等,另外房产售价的“个人所得”部分,装修、利息等成本因素也必然是细则需要考虑的地方。

这也是提及20%个税的省市,为什么多会加以“通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”的原因所在。另一个疑问因此产生:不能查询房产原值的该如何征税?北京昨天晚间给出了回答。

北京市地税局4月1日发布了《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》。该“问答”进一步对“卖房征收20%个税”的细节做出解释,其中规定“纳税人不能提供房屋原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算”。

如果北京的这一做法能在苏版“国五条”细则中得到体现,对有此种情况的业主来说不啻为一大利好。

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